Казус с монтаж на соларни панели на покрив

[lavender]

Уважаеми коментиращи, предлагам на вниманието Ви следния казус :
Сграда в режим на ЕС, един от собствениците на апартамент, намиращ се на нисък етаж, монтира на покрива на сградата няколко соларни панела и прекара инсталацията (тръбите) през шахтата, където са водомерите на всеки апартамент. Панелите се намират точно над моя апартамент. Нито ме е питал, нито ме е уведомил, какво ще прави, НИЩО! Разбрах какво се случва от монтажниците в деня на монтажа. Не е ли редно да уведоми собствениците на апартаменти във входа за намеренията си или най-малкото да попита, живеещите на последния етаж? Ами ако в утрешния ден и аз реша да си сложа такава инсталация, а той е заел оптималното място, какво правя?
Благодаря предварително за отделеното време.
Бъдете здрави

[nikodim77]

Здравейте,
Силно ме гложди въпроса, как съседът Ви е прокарал тази част от инсталацията през шахтата, която преминава през Вашия апартамент, ако не сте го допуснали да влезе?!? Още, казвате (пишете) - „няколко соларни панела” а същевременно посочвате „тръби”. Панелите за електрическа енергия ли са или за топлинна? В едния случай се прокарват кабели, а в другия – тръби. Е да, може и да се пуснат тръби, в които да са кабелите, но това е рядко при тези соларни инсталации. (Въпросите ми са от любопитство )... Иначе по темата:
Има една наредба 7 към Закона за устройство на територията (ЗУТ), в която бе посочено, че този вид панели на практика не се монтират по силата на разрешение. Но ЗУТ в своя чл. 147, ал. 1, т. 14 (ДВ, бр. 41 от 2019 г.) говори за разрешение, което пък е по реда на чл. 153, ал. 1 от същия закон. Накратко за този монтаж следва да е налично разрешение по смисъла на ЗУТ.
Що се отнася до вас - неговите съседи, също има законово-изискуеми предпоставки за монтиране на слънчеви съоръжения. На първо място отново е ЗУТ – чл. 186, в който се казва: „ ... прокарване на нови инсталации в съсобствени сгради или в сгради - етажна собственост, се извършва с изрично писмено съгласие на половината от всички съсобственици, съответно с решение на общото събрание на собствениците в етажната собственост, прието с мнозинство повече от 50 на сто идеални части от общите части.”
Същевременно и закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС) предлага текст, съгласно който съседът, монтирал панелите е следвало да се съобрази с останалите съседи, вкл. и Вас. Това е чл. 6, ал. 1, „Съсобствениците са длъжни да”: точки; 2, 3, 5 и 19 (точка 5 е спорно дали е приложима, но все пак я включих) Ето и текста на точка 19: „не извършват дейности в общите части на сградата, включително и по фасадата, които нарушават тяхната цялост и архитектурен вид, носимоспособността, устойчивостта на строителната конструкция, пожарната безопасност или безопасното ползване на сградата;”
В обобщение на горното, Вашият съсед е следвало да се съобрази с вас – съседите, както и със съответния Закон свързан с поставяне на панелите.

пп. Вижте, от горното следва, че имате основание да се карате със съседът Ви. И донякъде бихте били прави с оглед това, да на си позволява волности по отношение на общите части... Но! В крайна сметка, ако е единичен случай и тези панели по никакъв начин не пречат на Вашият бит, не виждам смисъл да се конфронтирате. Лесно се съсипват междусъседски (междучовешки) отношения, а трудно се подобряват. Аз лично, адмирирам ВЕИ и точно тези соларни електро-панели.

[lavender]

Въпросната соларна система е за затопляне на вода, за това има тръби, които през шахтата с водомерите (тя минава през баните на всички, които имаме апартаменти с това изложение) стигат до неговата баня и бойлер. Надявам се обяснението ми да е внесло яснота
Благодаря за юридически обоснования отговор.
Предстои ни общо събрание и мисля, че едната от точките за обсъждане ще е тази. Помогнахте ми.

[jhoro]

Здравейте,
Силно ме гложди въпроса, как съседът Ви е прокарал тази част от инсталацията през шахтата, която преминава през Вашия апартамент, ако не сте го допуснали да влезе?!? Още, казвате (пишете) - „няколко соларни панела” а същевременно посочвате „тръби”. Панелите за електрическа енергия ли са или за топлинна? В едния случай се прокарват кабели, а в другия – тръби. Е да, може и да се пуснат тръби, в които да са кабелите, но това е рядко при тези соларни инсталации. (Въпросите ми са от любопитство )... Иначе по темата:

nikodim77 - въпреки много добрата Ви правна култура, някои други аспекти ви убягват ... поне леко!
Що пише „тръби“ - значи става дума за соларна система за топла вода, а не за фотоволтаична!
Второто - „гръби“ или кабелни канали се слага почти винаги и с две цели - да предпазват кабелите, и да има възможност за подмяна.
Шахтата явно е трасето на вертикалните щрангове.
Колкото до „карането“ - „междусъседските отношения“ са едно, но превишаването на права - друго. Така, че едно леко „перване през ръцете“ само ще регулира отношенията. Да знае, че там не се пипа току така! Има си ред - не, че изобщо не може.

[nikodim77]

Привет отново,
Уважаеми jhoro,
Принципно не обичам да се обяснявам като други юзъри и така да удължавам темите по две и повече страници, но тук ще Ви отговоря:
По какво съдите, че някои аспекти ми убягват? Мисля, че от зададените в предходният ми пост въпроси, може да се направи извод, че именно детайлите (аспектите) са ми направили впечатление. Питането ми за това, какъв вид са панелите иде именно от разминаване (за мен лично) в информацията; посочени тръби, а същевременно няколко панела. Е, кой поставя няколко (повече от два) соларни панела- колектора за топла вода-парно?!? Апартаментът му може би е над 200кв.м.??? Предположението за това, че вероятно са електро-солари повдигна въпроса за монтажа на кабелите, дали са в тръби (т.нар. „гофрета”) или са свободно пуснати „СВТ”-та. Кажете ми jhoro, Вие от първият пост на питащия, можехте ли да познаете какъв вид са панелите...? Ако да, то ще дойда да ми споделите и 6 числа от 1 до 49... Разбирате ли, няколко панела + тръби, някак си не се връзва (поне с нормалните такива инсталации).
Но любопитството ми става все по-голямо от неяснотата, как е пуснал тръбите през баните на съседите си, ако те не са били съгласни с монтиране на соларите, и по-конкретно, питащия?!?


пп. До сега тук във форума на съм се впускал в подробности около моето битие, като една от причните е да не наруша правилата за реклама. Но ще вметна, че освен повишаване на правната ми култура в ЮФ на „ВТУ” цял живот от (16 годишен, сега съм на 46) се занимавам с елктротрхника и електроника. Промишлени и битови апаратури и прочие. Имам участия в редица екипи във връзка с промишлени електронни решения и технологии, както разработки, по които продължавам работа именно в сферата на ВЕИ. Отделно от това, за запълване на семейният бюджет съм изградил и проектирал толкова ел-инсталации, че ушите са ми пукали...
В случай, че послесловът ми бъде окачествен като реклама, моля администраторите да го премахнат или да ме предупредят, ще го премахна.

[lavender]

До nikodim77
Уточнявам, че тръбите от соларните панели за затопляне на вода бяха прекарани през шахтата с вертикалните щрангове БЕЗ питане или уведомяване на собствениците на апартаменти. Панелите са няколко, защото се оказа, че ще затоплят вода за два апартамента, т.к. собствениците са близки роднини.
Общото събрание се състоя и няколко собственика на апартаменти (вкл. и моя милост ) ясно показахме и предупредихме въпросните съседи, че самоуправството им приключва. За всяко тяхно действие в общата ЕС трябва да бъдем ПРЕДВАРИТЕЛНО питани и уведомени.
Благодаря за ангажирането Ви с моя казус.
Пожелавам Ви здраве.

[nikodim77]

Здравейте отново,
Благодаря за пожеланието! Пожелавам и на Вас здраве и никакви бъдещи проблеми със съседи! Пняакога човек опира до, и е по-близък със съсед, от колкото с роднина. Най неприятният момент е да се подминеш по стълбите или да стоиш в асансьора с някого, с когото до вчера сте били повече от братя... Понякога отношения се развалят поради незначително действие... (разбира се във Вашият случай не е незначително.)
Чисто технологично разбрах как са нещата при вас. Разбрах, и че става дума за колектори за вода/парно/.
Но продължава да стои отворен въпросът, как са прокарвали тръби през шахтата на вертикалните щрангове, които минават през баните на апартаментите??? За да се прокарва нещо през шахта през баня следва да е осигурен достъп, нали?

[jhoro]

Но продължава да стои отворен въпросът, как са прокарвали тръби през шахтата на вертикалните щрангове, които минават през баните на апартаментите??? За да се прокарва нещо през шахта през баня следва да е осигурен достъп, нали?

Оф, Никодим ... Уж имате „техническа насоченост“, а задавате едни въпроси ...
От написаното от питащия разбирам (и подразбирам), че шахтата е предварително оформена и проходна - вертикалните щрангове са „свободностоящи“. Минават през плочите през по-големи отвори - нещо като комин.
Защо като чувате „тръби“ - веднага си представяте въпросните щрангове, метални тръби по цол и половина? Може да са използвали полиетиленови тръби, които са гъвкави. Още повече - ако прехода е един етаж (от четвърти до втори) - разстоянието е 3 метра. Просто тръбата се вкарва отгоре и тя ... си „слиза“ сама! Няма нужда на третия етаж да се прави нищо.
Пп. Само са протокола - в случая говорим за „водно“, а не „парно отопление“! Парното отопление се прилага само за промишлени цели, където прегрятата пара „излиза“ от пароцентралата с температура около 400 градуса, а „се връща“ с поне 250. За битови и подобни нужди - пара има само до абонатната. След това - температурата на водата е до 65 градуса!

Към lavender - оставам с убеждение, че проблема е - „Защо той си е направил отопление САМО ЗА НЕГО, използвайки общите части?“
Ако въпросния съсед беше споделил с останалите намеренията си, и бяхте направили нещо общо (дали с колектори или чилър) - нямаше да има проблеми?

[nikodim77]

Еей ама и тук ли трябва да се впускаме в полемики и да превръщаме юридическия форум в „направи си сам”?!? Уффф, jhoro!
Първо!: Как и по какво съдиш, че съм си представял тръби – метални в цолажи разни...??? Да, мога да се съглася, че е възможно шахтата да не е затворена при пода /тавана/ на всеки апартамент, а при всяка баня да има т.нар. „ревизионни отвори”, но това се допуска рядко при строителството. Когато се допусне тъкмо пеещият в банята ще изнася концерти и на останалите под и над него... Така както е описано от питащия, не ми се вярва преходът да е само от един етаж...?! А дори и тръбите да си влизат сами, то те задължително се прихващат към стената (колец, лайсна...) на определени технологично-изискуеми отстояния. Така е по нормативно-утвърдени технологични изисквания, а питащия сочи, че системата е изградена от монтажници, които по презумпция са професионалисти! Е не ми казвайте jhoro, че пуснатите тръби си се веят (висят) като свободни електрони...?!
Второ!: И само за протокола! Мога да Ви заведа у поне-няколко имота, в които локалното им парно е вързано към соларните колектори. През зимните месеци при минусови температури, но при ясно и слънчево време, автоматика изключва пелетния котел и пуска водния кръг на парното през соларите. Температурата на радиаторите при слънце не пада под 45° С. Що се отнася до топлопреносни мрежи, ТЕЦ, АЕЦ , температури на пара, топлообменници и прочие, мога да Ви изнеса лекция или да Ви отговоря на интересуващи въпроси, но не тук за да не превръщаме наистина форума в говорилня по всякакви теми извън правните.
Питането ми към поставилият темата има връзка с правото, защото някой следва да е допуснал монтажниците до имотът си за закрепване именно на пуснатите тръби.

Към lavender, ако желае да сподели разстоянието между етажите, пък и да отговори на това, как са монтирани тръбите на соларните инсталации в шахтата, та да вземем да се кротнем с jhoro?

[lavender]

Уважаеми съфорумници,
задоволявам любопитството Ви
Jhoro почти правилно предположи, откъде са пуснати тръбите. Шахтата с вертикалните щрангове (във всяка от баните на апартаментите с това изложение има ревизионна вратичка за водомерите) е и вентилационна. На покрива завършва като комин. От там монтажниците пуснаха тръбите, които изглежда са полиетиленови. А разстоянието не е голямо - от 6-ти ет. (покрив) стига до 4-ти.
Колкото до това, дали и други бихме искали да се възползваме от подобна инсталация, лично аз имам скептично отношение, но партньора ми ме изненада с отговора : "Ако съседа беше уведомил, както му е реда, щях да поискам и ние да сложим 1 солар към неговите и да се включим в разходите по монтажа"
Допускам, че и други от ЕС също биха участвали.
Трябва да се поразровя (от чисто любопитство), има ли някоя функционираща програма за енергийна ефективност с поносими условия (та да се възползва цялата ЕС)
Отново Ви пожелавам здраве.

[jhoro]

Уважаеми съфорумници,
задоволявам любопитството Ви
Jhoro почти правилно предположи, откъде са пуснати тръбите. Шахтата с вертикалните щрангове (във всяка от баните на апартаментите с това изложение има ревизионна вратичка за водомерите) е и вентилационна. На покрива завършва като комин. От там монтажниците пуснаха тръбите, които изглежда са полиетиленови. А разстоянието не е голямо - от 6-ти ет. (покрив) стига до 4-ти.

Така - ето, че има яснота!
Сега - едно по едно:

Еей ама и тук ли трябва да се впускаме в полемики и да превръщаме юридическия форум в „направи си сам”?!? Уффф, jhoro!

Форума първо е форум (говорилня), а после - с юридическа насоченост!

Първо!: Как и по какво съдиш, че съм си представял тръби – метални в цолажи разни...??? Да, мога да се съглася, че е възможно шахтата да не е затворена при пода /тавана/ на всеки апартамент, а при всяка баня да има т.нар. „ревизионни отвори”, но това се допуска рядко при строителството. Когато се допусне тъкмо пеещият в банята ще изнася концерти и на останалите под и над него... Така както е описано от питащия, не ми се вярва преходът да е само от един етаж...?! А дори и тръбите да си влизат сами, то те задължително се прихващат към стената (колец, лайсна...) на определени технологично-изискуеми отстояния. Така е по нормативно-утвърдени технологични изисквания, а питащия сочи, че системата е изградена от монтажници, които по презумпция са професионалисти! Е не ми казвайте jhoro, че пуснатите тръби си се веят (висят) като свободни електрони...?
Питането ми към поставилият темата има връзка с правото, защото някой следва да е допуснал монтажниците до имотът си за закрепване именно на пуснатите тръби.!

После - казах „метални тръби“ (без значение размера), защото при тях монтажа е по-труден.
Конструктивното решение на строителството - рядко, ама конкретния случай е от редките!
Прехода е през един етаж!
Тръбите си се „ветреят“ свободно!
А „монтажниците“ са наречени така, защото извършват такава работа - не, че някой е видял документите им.

Трябва да се поразровя (от чисто любопитство), има ли някоя функционираща програма за енергийна ефективност с поносими условия (та да се възползва цялата ЕС)
Отново Ви пожелавам здраве.

Програма има, ама зали е функционираща ...

[nikodim77]

Извън скромността следва да отбележа, че аз, също предположих, че е налице обща (отворена от горе и долу) шахта с ревизионни отвори при всяка баня!
Независимо дали са метални, полиетиленови, полипропиленови, маркучи... изискват задължително закрепване с неподвижна връзка към стената, по която са пуснати на съответни отстояния между закрепванията!!!
Съвет към lavender: Тези „монтажници” да не минават през прага на входът ви!
По отношение на „любопитството”: В случай, че бяха допуснати да извършват монтажни дейности във Вашата баня, то тогава и правните претенции не биха били коректни!

[jhoro]

Така е Никодим, но едно е какво трябва, а друго - какво се прави. Тук не е Германия! Помня един германец казваше - „Най-много ме учуди - И така може. Как така? Или може, или не може!”

След като уточнихме техническата част - да се върнем на правната. За мен казуса е самоуправство. Завземане на общи части за лично ползване, без съгласието на съсобствениците. Затова за т.нар. „саниране” (всъщност - топлоизолиране) се иска реление, на ОС на ЕС.
Най-полезното реленуе - преобразуване и разширяване на соларната система, и покзването ѝ от всички. Или плащане на „наем” от ползващите на останалите.

Колкото до „висящите тръби” - подобна е ситуацията с всички комуникационни кабели (интернет, кабелна и сатвлинтна ТВ …), климатици и други - „ветреещи се” по покриви и фасади.

[nikodim77]

Така или иначе питащия написа, че при събрание на ЕС са се разбрали със съседът – любител на ВЕИ, но гледам, че темата се развива...
От житейска гледна точка действията на въпросния съсед могат да се наречат „самоуправство”, но не и от правна гледна точка. Самоуправството е регламентирано в НК – чл. 323, ал. 1.
Дали в случая можем да говорим за самоуправство, а? Ми не! Съседът, чрез монтажниците е предприел неоснователни действия по монтиране на негови съоръжения върху общи части от ЕС, но без да е обезпокояван, да са били оспорвани тези негови действия. Затова е изключено да е осъществен състава на 323 – НК. Евентуално осъществяване на т.нар. самоуправство би имало едва след спечелен от ЕС иск по чл. 109 от ЗС, и /или/ официално да е подканен за възстановяване на предишното положение на засегнатата (завзета) обща част. Без правен спор или явен – доказуем такъв не можем да говорим за самоуправство! Ето, това съм писал по друга тема тук в „Лекса”, но е валидно и по настоящата:
„Самоуправството се извършва винаги и само в условията на възникнал правен спор за вещно, облигационно или друго имуществено право…” В някои СР е прието, че не е необходимо предварителното оспорване на едно право да е осъществено като съдебен спор, а е достатъчно да са налице действия показващи оспорване. Последното се отчита в Решение №329/06.10.2015 по дело №766/2015 на ВКС, НК, II н.о.
След въпросното събрание на ЕС, ако е документирано предупреждението да се въздържа от последващи неоснователни и несъгласувани действия по отношение на общите части, а той продължи с монтажите си, тогава може да се сезира прокуратурата с довод чл. 323, ал. 1 от НК, но тази квалификация е от компетентността на прокуратурата.

[jhoro]

Дали в случая можем да говорим за самоуправство, а? Ми не! Съседът ... е предприел неоснователни действия ... върху общи части от ЕС, но без да е обезпокояван, да са били оспорвани тези негови действия.

Хммм!
Как да бъдат оспорени някакви действия, без отсрещната страна, да е надлежно уведомена за намеренията?
Значи ... бития си е бит, и така нататък!

[todorst]

Нека да раздвижим казуса със слънчевите панели. Аз съм в сграда ЕС без домоуправител, с единствен апартамент на последния етаж. Над мен плосък покрив и само аз се грижа ,доколкото мога да не ми тече. Добре, че дойде кабелната телевизия , защото преди се катереха, антени и рушеха покрива! Какво трябва да направя , за да монтирам над мен на покрива ОБЩА част тези панели и от покрива направо в апартамента. Инвестиция поне за 5000 лв с разчет 6-8 години да се изпрати. И тъпизма : няма да ползвам ТЕЦ, но сградната не ми мърда ! 1. Да сключа договор за ползване част от покрива за тези панели. 2. да получа разрешение по ЗУТ или що ? Да се грижа за покрива по догово, като разходите платени от мен приспадам от наема за ползване част от покрива- най-доброто решение /на което едва ли биха се съгласили. То и сега е така- на събрание мнението е :на който му капе, тече да се оправя ! Вземат се решения за боядисване на стълбището, сега за нова входна врата и пр. Предимството е на повечето от по-долните етажи :не им капе и тече,
Съгласни са ,че покривът е обща част, но дайте първо входната врата, стълбището, е парите свършиха.

[lakavitsa]

Парите свършиха, тъй като не са правилно определени месечните вноски, т.е. те са крайно недостатъчни или няма достатъчно контрол по изразходването им. Рекох!

[jhoro]

Какво трябва да направя , за да монтирам над мен на покрива ОБЩА част тези панели и от покрива направо в апартамента. Инвестиция поне за 5000 лв с разчет 6-8 години да се изпрати.

1. Да сключа договор за ползване част от покрива за тези панели.
2. да получа разрешение по ЗУТ или що ?

Да се грижа за покрива по догово, като разходите платени от мен приспадам от наема за ползване част от покрива- най-доброто решение /на което едва ли биха се съгласили. То и сега е така- на събрание мнението е :на който му капе, тече да се оправя ! Вземат се решения за боядисване на стълбището, сега за нова входна врата и пр. Предимството е на повечето от по-долните етажи :не им капе и тече,
Съгласни са ,че покривът е обща част, но дайте първо входната врата, стълбището, е парите свършиха.

Здравейте! Съвсем накратко:
1. Предложете на ОС да НАПРАВИТЕ обща инсталация, за цялата сграда или алтернативнно - само Вие да си направите.
2. Няма нужда от разрешение.

Чл. 93. (1) Не се считат за издатини по смисъла на тази наредба и се поставят, без да се иска разрешение, леките слънцезащитни устройства на прозорците, балконите, лоджиите и терасите и слънчевите колектори по фасади и покриви.
Наредба № 7/22.12.2003

Колкото до ремонтите (и като допълнителен „лост“) - може да цитирате:

Чл. 48. (6) Всеки собственик може да извърши със собствени средства, материали и/или труд необходим ремонт на общи части на сградата без решение на общото събрание. Разходите за извършване на ремонта, направени от собственик за негова сметка, с решение на общото събрание се възстановяват или се прихващат от дължимите от него вноски по чл. 50 след представяне на документи, удостоверяващи плащанията.
ЗУЕС

Парите свършиха, тъй като не са правилно определени месечните вноски, т.е. те са крайно недостатъчни или няма достатъчно контрол по изразходването им. Рекох!

Тези аргументи важат само за „обща употреба“!
Щом са недостатъчни - събират се още. За контрола - има други механизми.

[eurolinker]

Здравейте и от мен.
Много интересен казус, към който имам и личен интерес.
Налага се да коригирам @jhoro по въпроса за "разрешението".

2. Няма нужда от разрешение.
Чл. 93. (1) Не се считат за издатини по смисъла на тази наредба и се поставят, без да се иска разрешение, леките слънцезащитни устройства на прозорците, балконите, лоджиите и терасите и слънчевите колектори по фасади и покриви.
Наредба № 7/22.12.2003

В ПЗР на същата е записано: § 9. Отклонения от правилата и нормативите, определени с тази наредба за отделни урегулирани поземлени имоти и за строежи в тях, се допускат по изключение в случаите за съобразяване със заварени специфични дадености само с разрешение на министъра на регионалното развитие и благоустройството по предложение на общинския съвет.
Така че тук подзаконовия акт има предвид разрешение от адм. орган какъвто е министъра, а не разрешение от собствениците в ЕС.
В случая, струва ми се, разрешение (или по-скоро "съгласие") е нужно предвид вече цитираните разпоредби на ЗУЕС.
Аз се питам други неща - предвид обстоятелството, че става дума за дългосрочна инвестиция (фотоволтаичните панели имат живот от около 25-30 г...@nikodim77, поправете ме ако греша), доколко подобно решение/съгласие обвързва евентуалните нови собственици или наследници на настоящите собственици в ЕС? Ако не ги обвързва, как това може да стане? (Взаимно) учредяване на вещно право на ползване от всеки етажен собственик към всеки ет. собственик на принципа "ти на мене, аз на тебе"?
Между другото, на същия принцип може да се даде разрешение и за покрива, под условие обаче. Ако напр. покривът е 240 кв.м. полезна площ , а собствениците са 12, тогава може с решение на ОС на ЕС ет. собственици да си дадат взаимно съгласие за плзване на "до 20 кв.м." от идеалните части на покрива.
За мен това е най-справедливо и демократично.