До колко делими или не са общите части на ЕС?

[marmot]

1. Съгласно чл.38 (3) от ЗС те са неделими.
2. Да речем, че делим общ двор със сграда от 2 равностойни етажа по равно между двама братя (С1 и С2), като всеки един от тях получава по 1/2 ид.част от двора и 1 етаж от къщата. Изискванията на чл.39 и 40 (1) – за пропорционалност на общите части при това са спазени.
3. Ако сега С1 продаде своя етаж на трето лице, то това лице ще получи 1/2 от общите части на сградата съгласно чл.40 (3), но не и от тези на двора, които явно остават за С1? Така, С1 ще има общи части от двора без да има собственост в сградата!? Ще се третира ли С1 тогава като етажен собственик – със съответните права и задължения спрямо общите части – според дела му в тях?

Сигурно отново ще кажете, че това са пълни глупости, но четейки буквално закона, според мен излиза така както съм го описал.

[portokal]

Не излиза така.
Поначало не е невъзможно някой да има идеални части от двора, без да има обект в сградата, но в описания от теб случай се приема твърдо, че С1 не може да продаде етажа си без всички свои дялове от общите части, вкл. дворното място. Колкото може да запази дела си от стълбището, толкова може и от двора, т.е. хич - и двете са еднакво общи части.

[marmot]

Не знам, аз чета чл.40 ЗС буквално и доколкото разбирам:
- ал.1 от него е за разпределяне на всички общи части при учредяване на ЕС;
- ал.2 е за преразпределяне след надстрояване само на общите части на сградата, в т.ч. застроената от нея площ;
- ал.3 е за разпределяне при прехвърляне на ЕС само на общите части на сградата, вероятно в т.ч. и застроената от нея площ.
Дворът е общ за собствениците, а не за сградата. За нея общото от двора е само застроената площ. Това разделение ми помогна да направя Standbay в темата „Самостоятелна вещ ли е идеалната част?”, стр.3 – показано от него в цитат с червен цвят.

[error]

Права е portokal.
Вероятно не можете да се отърсите от нагласата, че квотата (ид.ч.) от дворното място включва само "петното" върху което е сградата, а не че цялото дворно място (и незастроената му част) придобива статута на обща част.
Вероятно също така, не разбирате, че общата част "следва" главната вещ и отчуждавайки обекта на собственост в ЕС, го отчуждавате "ведно с принадлежащите му общи части" чл.40 ал.3 ЗС. Дори да не са изрично посочени като цифра, те са определяеми по реда на същия текст.
Вероятно приемате и като "закована" и "неизменна" квотата от дворното място, без да отчитате, че когато то има/придобие статута на обща част, квотата може да се промени. Районните съдилища разглеждат самостоятелни искове по чл.40 ал.3 вр.ал.2 ЗС за определяне размера на общите части, променени при надстрояването и пристрояването.
Недопустимост на делбата на общите части означава, че идеалната съсобственост никога няма да се трансформира в реална собственост (върху конкретно определена част), но не означава, че самата квота т.е. съотношението в съсобствеността не може да се променя.
Това, че в обявите за недвижимите имоти пише "апартамент 80 кв.м.+ 12 кв.м. от общите части" звучи горе-долу като "вила на брега на морето + 2 декара морска вода"

[marmot]

Вероятно не можете да се отърсите от нагласата, че квотата (ид.ч.) от дворното място включва само "петното" върху което е сградата, а не че цялото дворно място (и незастроената му част) придобива статута на обща част.
Вероятно също така, не разбирате, че общата част "следва" главната вещ и отчуждавайки обекта на собственост в ЕС, го отчуждавате "ведно с принадлежащите му общи части" чл.40 ал.3 ЗС. Дори да не са изрично посочени като цифра, те са определяеми по реда на същия текст.

Трябва законите да се четат много внимателно - всяка дума, всяка запетайка имат своето значение. В чл. 40, ал. 3 ЗС изобща не става дума за земя.

Вероятно portokal и error са прави.
Вероятно съм си помислил, че съм се научил да чета закона внимателно. Най-вероятно, по-важна от него или от това как е написан той, е възприетата практика.