forum.lex.bg

Незнам дали е много вярно да поставя тука темата, но ще ви помоля за помощ. Ученик съм в Националната търговско банкова гимназия и ми се падна доклад по Право за Ипотечен кредит. Проблема е че не намирам никаква информация. В Google като напиша ипотечен кредит ми излизат оферти на банки, ако забраня тази секция излизат някаде 20 резултат аи не ми вършат работа. Моля ви помогнете, кажете литература, някакви линкове, информация. Идеята е да се направи нещо като оценка за въпросния лредит от правна гледна точка, но това мисля че Вие ще разберете най-добре. Благодаря предварително.

Започнете със закона:

ЗАКОН ЗА ЗАДЪЛЖЕНИЯТА И ДОГОВОРИТЕ
4. ЗАЛОГ И ИПОТЕКА
А) ОБЩИ РАЗПОРЕЖДАНИЯ
Чл. 149. За обезпечение на едно вземане може да се учреди залог върху движима вещ или върху вземане и ипотека върху недвижим имот.
Залог и ипотека могат да бъдат учредени както за свое, така и за чуждо задължение.
Чл. 150. Залогът и ипотеката следват обезпеченото вземане при прехвърлянето му и се погасяват, ако то се погаси.
Ако задължението се раздели между наследниците на длъжника, залогът и ипотеката продължават да тежат за цялото задължение върху цялата вещ или върху всичките вещи дори когато те са поделени между наследниците.
Чл. 151. Ако залогът или ипотеката обезпечават чуждо задължение, собственикът на заложената вещ или на ипотекирания имот може да противопостави на кредитора всички възражения, с които разполага длъжникът, както и да иска прихващания с вземания, които длъжникът има срещу кредитора.
Чл. 152. Съглашение, с което се уговаря предварително, че ако задължението не бъде изпълнено, кредиторът ще стане собственик на вещта, както и всяко друго съглашение, с което се уговаря предварително начин за удовлетворение на кредитора, различен от този, който е предвиден в закона, е недействително.
Чл. 153. Ако върху една вещ има няколко залога или ипотеки, кредиторите се удовлетворяват предпочтително по реда, по който са учредени залозите и ипотеките, макар и обезпеченото вземане да не е било възникнало при учредяването им.
Чл. 154. (Изм. - ДВ, бр. 12 от 1993 г.) Ако заложените или ипотекирани вещи погинат или се повредят, или бъдат отчуждени за държавни или общински нужди, заложният и ипотекарният кредитори имат право на предпочтително удовлетворение от застрахователната сума или от дължимото обезщетение съобразно с реда на предпочитане, който са имали първоначалните им вземания. Обаче плащането, направено на собственика, е действително, ако заложният или ипотекарният кредитор е бил предупреден за него от застрахователя или от лицето, което дължи обезщетението, и в тримесечен срок не се е противопоставил.
Чл. 155. Ако длъжникът е прехвърлил заложената или ипотекирана вещ на трето лице и приобретателят плати или претърпи принудително изпълнение, той встъпва в правата на удовлетворения кредитор срещу длъжника, срещу поръчителите и срещу лицата, които по-късно от него са придобили от длъжника собствеността на други вещи, заложени или ипотекирани за същото задължение.
Същите права има и собственикът, който е заложил или ипотекирал своя вещ за чуждо задължение. Но в този случай той встъпва в правата на кредитора срещу поръчителите до размера, в който би имал иск срещу тях, ако сам би бил поръчител.
Г) ИПОТЕКА
Чл. 166. (Ал. 1, доп. - ДВ, бр. 34 от 2000 г., в сила от 1.01.2001 г.) Ипотеката се учредява чрез вписване в имотния регистър, което се извършва въз основа на договор или на закона.
(Ал. 2, изм. - ДВ, бр. 12 от 1993 г.) Тя може да се учреди само върху поединично определени имоти и за определена парична сума.
Чл. 167. Договорът за ипотека се сключва с нотариален акт.
В него се посочват: трите имена, местожителството и занятието на кредитора и на длъжника, а така също и на собственика на имота, ако ипотеката се учредява за чуждо задължение, а ако някое от тия лица е юридическо лице - точното му наименование; имотът, върху който се учредява ипотеката; обезпеченото вземане, падежът му и размерът на лихвите, ако такива са уговорени, както и сумата, за която се учредява ипотеката, ако вземането не е парично.
Ипотека може да се учреди само върху имоти, които при сключването на договора принадлежат на лицето, което я учредява.
Чл. 168. Законна ипотека се учредява:
1. в полза на отчуждителя на недвижим имот - върху отчуждения имот, за обезпечаване на вземанията му по договора, и
2. в полза на съделителя, комуто се дължи допълване на дела - върху недвижимите имоти, оставени в дела на онзи съделител, който дължи допълване.
Законната ипотека се вписва по молба на кредитора, към която се прилага препис от акта за отчуждението или за делбата. Молбата трябва да съдържа всички данни, посочени в чл. 167, ал. 2.
Чл. 169. (Ал. 1, отм. - ДВ, бр. 34 от 2000 г., в сила от 1.01.2001 г.);
Ипотеката има ред от вписването.
Чл. 170. Учредяването на ипотека е недействително, ако било в ипотечния договор, било в молбата за учредяване на законна ипотека или в акта, въз основа на който се подава тя, съществува неизвестност за личността на кредитора, на собственика или на длъжника, за тъждеството на имота и на обезпеченото вземане или за размера на сумата, за която се учредява ипотеката.
Чл. 171. (Изм. - ДВ, бр. 34 от 2000 г., в сила от 1.01.2001 г.) Прехвърлянето и залагането на вземането, което е обезпечено с ипотека, встъпването в такова вземане и налагането на запор върху него, както и подновяването и заместването в задължение, обезпечено с ипотека, за да имат действие трябва да бъдат извършени в писмена форма с нотариална заверка на подписите и вписани в имотния регистър.
Чл. 172. Действието на вписването трае 10 години от деня, в който е извършено. То може да бъде продължено, ако вписването се поднови, преди този срок да е изтекъл.
Ако срокът изтече, без да се извърши подновяване, ипотеката може да се впише наново. В такъв случай тя има ред от новото вписване.
Вписването се подновява по молба, която трябва да бъде придружена от препис от договора или от молбата за учредяване на ипотеката.
Чл. 173. Кредитор, чието вземане е обезпечено с ипотека, има право да се удовлетвори предпочтително от цената на ипотекирания имот, в чиято собственост и да се намира той.
Правото на предпочтително удовлетворение се простира и върху доходите от имота от деня, в който при принудителното изпълнение собственикът дължи сметка за тях съгласно Гражданския процесуален кодекс.
(Изм. - ДВ, бр. 59 от 2007 г., в сила от 01.03.2008 г.) Ако вземането е за определена парична сума или ако за него е уговорена парична неустойка, кредиторът може въз основа на акта за вписването на ипотеката да поиска издаване на заповед за незабавно изпълнение по реда на чл. 418 от Гражданския процесуален кодекс.
Чл. 174. Ипотеката обезпечава вземането независимо от промените, които са станали в него, но само до размера на сумата, за която е извършено вписването. Ако обаче е вписано, че вземането е лихвоносно, тя обезпечава и лихвите за двете години, които предшествуват годината на връчването призовка за доброволно изпълнение на собственика, за текущата година и за всички следващи, до деня на продажбата на имота. Освен това ипотеката обезпечава вземането на кредитора за разноските за учредяването и за подновяването й, съдебните разноски и разноските по изпълнението.
Чл. 175. С извършването на публична продан на имота всички ипотеки върху него, както и всички вещни права, учредени след първата ипотека, се погасяват. Ипотекарните кредитори имат право на предпочтително удовлетворение от цената по реда на ипотеките си.
(Ал. 2, доп. - ДВ, бр. 34 от 2000 г., в сила от 1.01.2001 г., изм. – ДВ, бр. 43 от 2005 г., в сила от 01.09.2005 г.) Ипотеката може да се запази при публичната продан на имота, ако купувачът, по съгласие с ипотекарния кредитор, поеме обезпеченото задължение. В такъв случай протоколът, с който държавният или частният съдебен изпълнител констатира това съгласие, се отбелязва към вписването в имотния регистър.
Чл. 176. Ако трето лице, което не е лично задължено по обезпеченото вземане, придобие ипотекирания имот и след това този имот бъде продаден на публична продан, вещните права, които то е имало върху имота, преди да придобие собствеността му, се възстановяват по право, с изключение на ипотеките. За тия последните то участвува в разпределянето на цената съобразно реда, който те са имали.
Чл. 177. Ако собственикът на продадения ипотекиран имот не е лично задължен, той има право да получи от цената на имота преди ипотекарните кредитори необходимите разноски, които е направил за имота, както и увеличението на стойността му, което се дължи на негови полезни разноски.
Той отговаря към ипотекарните кредитори за повредите, причинени на имота от негова груба небрежност.
Чл. 178. Който купи ипотекиран имот от длъжника по обезпеченото вземане, ако не е поел задължението, може да плати на ипотекарния кредитор до размера на цената, която дължи. В такъв случай по отношение на кредиторите, чиито ипотеки са учредени, преди той да е купил имота, се смята, че той е встъпил в правата на удовлетворения кредитор.
Чл. 179. Вписването на ипотеката се заличава въз основа на съгласието на кредитора, което трябва да бъде дадено в нотариално заверена форма или въз основа на влязло в законна сила съдебно решение.
(Ал. 2, изм. - ДВ, бр. 34 от 2000 г., в сила от 1.01.2001 г.) Заличаването става по молба, към която се прилага актът за съгласието или препис от влязлото в законна сила решение. То се извършва чрез отбелязване в партидата на ипотекирания имот.
Заличаването погасява ипотеката. Но ако актът, въз основа на който е станало заличаването, се обяви за недействителен, ипотеката може да се впише наново. В такъв случай тя има ред от новото вписване.

ЗАКОН ЗА КРЕДИТНИТЕ ИНСТИТУЦИИ
Чл. 58. (1) При отпускане на кредит банката предоставя безплатно и в писмена форма на клиента своите условия по кредитите, които съдържат най-малко:
1. данни за общите разходи по кредита (такси, комисиони и други разходи, пряко свързани с договора за кредит) и за обективните критерии, въз основа на които тези разходи могат да се изменят;
2. лихвения процент, изразен като годишен лихвен процент, метода за изчисляване на лихвата, както и условията, при които може да се променя лихвата до пълното погасяване на кредита;
3. допълнителните задължения, свързани с разплащанията;
4. условията и разходите при предсрочно погасяване на кредита.
(2) Разходите по кредита се определят изрично и изчерпателно с договора за кредит, включително за случаите на предсрочно погасяване.
Чл. 59. (1) Банката обявява условията по влоговете и кредитите в помещения, до които клиентите имат достъп.
(2) Условията по влоговете и кредитите се формулират ясно и по разбираем за клиентите начин.
Чл. 60. (1) При предоставяне на кредити банката не може да приема като обезпечение акции, издадени от нея или от свързани с нея лица.
(2) (Изм. - ДВ, бр. 59 от 2007 г., в сила от 01.03.2008 г.) Когато кредитът или отделни вноски от него не бъдат издължени на договорените дати за плащане, както и в случаите, когато кредитът бъде обявен за предсрочно изискуем поради неплащане в срок на една или повече вноски по кредита, банката може да поиска издаване на заповед за незабавно изпълнение по реда на чл. 418 от Гражданския процесуален кодекс въз основа на извлечение от счетоводните си книги.
(3) В договора може да се предвиди, че банката има право да продаде на търг заложената вещ по ред, установен с наредба, издадена съвместно от министъра на правосъдието и управителя на БНБ. Този ред не се прилага за залозите, учредени по Закона за особените залози.
(4) Банката има право на законна ипотека върху недвижимите имоти и вещните права върху тях, които се придобиват изцяло или частично чрез ползване на банков кредит.
(5) При пълно погасяване на кредита банката заличава, съответно освобождава, предоставените обезпечения в срок не по-дълъг от 14 дни от искането на клиента и заплащане на дължимите такси.
Чл. 61. Банките могат да изискват от кредитополучателите да им предоставят отчетни и други документи, свързани с кредита и тяхната дейност, както и да извършват проверки на обезпеченията и за целевото използване на предоставените кредити.

ТЪРГОВСКИ ЗАКОН
ДОГОВОР ЗА БАНКОВ КРЕДИТ
Определение и форма
Чл. 430. (Нов - ДВ, бр. 83 от 1996 г.) (1) С договора за банков кредит банката се задължава да отпусне на заемателя парична сума за определена цел и при уговорени условия и срок, а заемателят се задължава да ползва сумата съобразно уговореното и да я върне след изтичане на срока.
(2) Заемателят плаща лихва по кредита, уговорена с банката.
(3) Договорът за банков кредит се сключва в писмена форма.
Необходими сведения
Чл. 431. (Нов - ДВ, бр. 83 от 1996 г.) Заемателят е длъжен да даде на банката необходимите сведения във връзка със сключването и изпълнението на договора.
Предсрочна изискуемост
Чл. 432. (Нов - ДВ, бр. 83 от 1996 г.) (1) Освен в предвидените в договора случаи банката може да иска предсрочно връщане на сумата по кредита, когато:
1. той не се ползва за целта, за която е получен;
2. заемателят представя неверни сведения;
3. обезпечението стане недостатъчно и след покана не бъде допълнено в срок;
4. заемателят не връща други заеми към банката поради сериозно влошаване на финансовото си състояние.
(2) В случая по ал. 1, точка 4 банката дава достатъчен срок, преди да упражни правото си за предсрочно връщане на сумата.
http://www.bnb.bg/bnb/home.nsf/fsWebInd ... enFrameset

quickJO написа:Незнам дали е много вярно да поставя тука темата, но ще ви помоля за помощ. Ученик съм в Националната търговско банкова гимназия и ми се падна доклад по Право за Ипотечен кредит. Проблема е че не намирам никаква информация. В Google като напиша ипотечен кредит ми излизат оферти на банки, ако забраня тази секция излизат някаде 20 резултат аи не ми вършат работа. Моля ви помогнете, кажете литература, някакви линкове, информация. Идеята е да се направи нещо като оценка за въпросния лредит от правна гледна точка, но това мисля че Вие ще разберете най-добре. Благодаря предварително.

Намери си тази книга!

Материята, която е предмет на тази книга, при написването й беше уредена в тогавашния Закон за привилегиите ипотеките, и по отношение на залога - в тогавашния Закон за задълженията и договорите. При изработването на действуващия сега Закон за задълженията и договорите тя бе включена изцяло в него. Тогава в новия закон голямата част от разпоредбите по тази материя представляваше само подобрена редакция на старите разпоредби. Направиха се и няколко подобрения по същество и някои разпоредби на старите закони, които бяха почти без приложение в практиката, бяха изоставени.
Това ново издание възпроизвежда второто издание на този труд. Авторът е прибавил към него съпоставка на текстовете на старото и новото законодателство по въпроса.
проф. Петко Венедиков София, 3.1.1994 г.

Ето още малко информация:

Теглене на ипотечен кредит - от къде можем да спестим

кои са важните неща които биха ни спестили пари при тегленето на ипотечен кредит - избора на банка, такса за разглеждане на документите, нотариални такси, годишни такси, оценка на имота, такса за внасяне на месечните вноски.
В условията на нарастващи, макар и с бавни темпове доходи, все повече хора обмислят варианти да си купят жилище на изплащане или да продадат съществуващ имот и с кредит върху ипотека да придобият ново по-голямо жилище или да инвестират на по-добро място.

Kогато обезщетението е имот, изключително важно се да знаят изискванията на банките за самоучастие и остатъчен доход на член от семейството, ограничения в размера на кредита, срок на погасяване, застраховка и много други. С колкото повече информация разполагате, рискът да платите повече отколкото сте предвидили, е по-малък.
ДО КАКВО МОГАТ ДА ДОВЕДАТ ПРИБЪРЗАНИТЕ ДЕЙСТВИЯ?

За да се получи одобрение за ипотечен кредит, има дълга и сложна процедура по събиране на документи. Има и редица изисквания към кредитополучателя и обезпечението.

Много е важно първо да изберете банката, от която ще теглите ипотечен кредит и тя да извърши съответната проверка на вашата кредитоспособност. Обикновено тази проверка е с 3-месечна давност, така че ще имате достатъчно време да намерите жилище, ако става дума за ново такова. В противен случай рискувате да платите капаро и комисиони на брокери, да направите допълнителни разходи за издаване на документи, а сделката да се провали и да загубите пари, заради непроверени изисквания на банките. Но ако знаете каква сума може да ви отпусне банката и като имате предвид средствата, с които разполагате, ще имате ориентир какво жилище да търсите. Така ще избегнете реалната опасност, притиснати от времето, да изберете офертата на първата банка, която одобри кредита ви.
ЗАТОВА НЕ ПОДПИСВАЙТЕ предварителния договор за покупка и НЕ ПЛАЩАЙТЕ КАПАРО без да са проучили вариантите за жилищен кредит.

Ако все пак първо намерите подходящото жилище и после пристъпите към теглене на ипотечен кредит, добре е да подпишете предварителен договор за плащането на основната сума със срок по-голям от месец. Трябва да имате предвид не само банковите формалности, но и административните срокове за издаването на някои задължителни за кредитоискателя документи: удостоверение за данъчна оценка, удостоверение за тежести, актуална скица и др.

Данъчната оценка се изготвя от служителите на общинската администрация по местонахождение на имота след подаване на молба по образец на база на специална методика, която отчита разнообразието от различни фактори, влияещи върху пазарната стойност на имота - вида на конструкцията, местоположение и т.н. (за справка Приложение №2 към Закона за местните данъци и такси). За изготвянето на нужните документи обикновено са нужни 2 седмици, но ако се съберат много празнични дни или някакви субективни пречки, може да се забавят, затова по-добре предвидете поне месец.

Има също срокове за проверка на доходите, оценка на обезпечението и др.

Банките имат различни изисквания за кредитоспособност. Особено е важно доходите да могат да бъдат доказани, тъй като кредитирането без доказване на доходите става при по-висока цена на кредита. Така че, ако сте подписали трудов договор на минималната работна заплата или сте на изпитателен срок, задължително проверете дали ще ви бъде отпуснат кредит и при какви условия, преди да започнете да си търсите нов имот. Може да се наложи да набавите допълнителни документи, удостоверяващи доходите и това също да отнеме време.

БАНКОВИ СЕРТИФИКАТИ ПРИ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМИ ИМОТИ

Добре е да знаете, че ако сте избрали банка и тя ви е одобрила за кредит при покупка на нов нов имот, който ще послужи като обезпечение, можете да използвате и гаранцията на банката при сделката.

По време на сделката за покупка можете да представите на продавача или брокера документи, издадени от банката:

* Сертификат за предварително одобрение и/или
* Сертификат за окончателно одобрениe

Сертификатите удостоверяват възможността купувачът да ползва определена сума по жилищен кредит.

ГОДИШЕН ПРОЦЕНТ НА РАЗХОДИТЕ И ДРУГИ РАЗХОДИ

Банките в България имат сключено споразумение, според което са задължени да предоставят на клиентите си годишния процент на разходите (ГПР), който дава най-добра база за сравнение на оферти. Важни са и други фактори, като количеството на изискваните документи и обезпечения и качеството на обслужването. Затова като сравнявате оферти имайте предвид всички елементи и отправяйте едно и също запитване към различни банки, за да можете да сравнявате близки показатели, като най-сигурен е годишният процент на разходите.

След като клиентът сравни ГПР на конкурентните оферти, задължително трябва да провери какви допълнителни разходи ще има по кредита. Обикновено се плаща:

- еднократна такса за кандидатстване – между 10 и 20 лв. Има банки, при които тя не се дължи, но от това няма да спестите особено;

- такса за управление на кредита – размерът й варира при различите банки между 1 и 3% от размера на заема. Тя може да бъде еднократна или периодична. Плаща се след одобрението за кредит и преди отпускането на заема. При теглене на по-голяма сума тази такса може да ви увеличи или намали допълнителните ви разходи (например при кредит от 50 000 лв. не е все едно дали ще платите 500 или 1500 лв., независимо дали усвояването е наведнъж или е разсрочено във времето);

- такса за откриване на сметката за ползване на кредита – незначителен разход;

- месечна такса за поддържане на сметката - размерът й е около 2-3 лв. ;

- такса за погасителни вноски – възможно е банката да събира такса за внасяне на погасителните вноски на каса, ако заплатата не се превежда по сметка в съответната банка. Ако съществува такова условие, ще спестите пари, ако направите нужните постъпки, за уреждане на превод на заплатата в банката, от която е теглен кредит. Вероятно и така ще ползвате допълнителни облекчения – по-нисък лихвен процент, например;

- комисион за предварително погасяване – между 4 и 5% от размера на предварително погасяваната сума. Все още има банки, които нямат такава наказателна такса. Избор на банка, която не удържа пари при предсрочно връщане на част или на целия кредит, също ще спести пари;

- Много важно е клиентът да се запознае с допълнителни облекчения, които му предлага банката. Има пакетни оферти при теглене на ипотечен кредит – комбинация с потребителски кредит, ползване на овърдрафт или предоставяне на кредитна карта без такса за първата година. Ползването на условията в пакета може да икономиса още средства;

- други разходи – важно е да се провери за чия сметка е застраховката на имота (може да е включена в цената или да е поета от банката), какви са разходите по прехвърляне и/или ипотекиране и др.;
http://www.rusenews.eu/news,1,16822.htm
Кризата на рисковите ипотечни кредити в Съединените щати – засегната ли е Европа?

Urejdala sum ipotechni krediti, ako infoto, koeto gospodata i damite sa ti predostavili ne ti e dostatu4no ili ne razbirash neshto, mi pishi: denitsa.valkanova@gmail.com

Uspeh!

Благодаря много на всички. Много помогнахте. Пожелавам ви успех на всички.